Les conseils d’Ebail : Le contrat de bail

La loi ne prévoit aucune forme particulière pour le contrat de bail. Il peut être conclu oralement, tacitement ou par écrit. Cependant, il est vivement recommandé d’utiliser la forme écrite, afin d’éviter des contestations sur la teneur du bail en cas de litige.

Dans un contrat de bail écrit, il est nécessaire de mentionner clairement les informations concernant le bailleur, le locataire, l’objet, le loyer et la durée. Il est également fréquent d’ajouter des clauses particulières propres au bail et à l’objet loué. En annexe, il est recommandé de joindre les dispositions paritaires et/ou les règles et usages locatifs, afin d’informer le locataire de ses droits et obligations légaux. Dans les cantons où sévit une pénurie de logement, un document appelé « notification du loyer initial » doit également être joint au contrat de bail. Vous trouverez plus d’informations concernant ce document dans cet autre article.

Vous trouverez ci-dessous des explications concernant les principaux éléments du contrat de bail à loyer. Avec Ebail, vous pouvez facilement générer un contrat de bail en utilisant notre formulaire digital qui vous permet d’obtenir instantanément un contrat rédigé de manière professionnelle.

Type de bail

Il existe deux types de bail à loyer principaux : le bail à loyer standard couramment utilisé pour la location d’appartement et le bail indexé couramment utilisé pour la location commerciale. Le bail standard n’a aucune durée minimale, ni maximale, alors que le bail indexé a une durée minimale de cinq ans (pas de durée maximale non plus). Le type indexé étant utilisé pour des longues durées contractuelles, le loyer peut varier en cours de bail, mais au maximum une fois par année, en fonction de l’Indice Suisse des Prix à la Consommation (ISPC).

Durée du bail

La durée du bail peut être déterminée ou indéterminée. Dans le cas d’une durée déterminée, le bail prévoit une date de fin à laquelle le bail se termine, sans résiliation de l’une ou l’autre des parties. Dans le cas d’un bail à durée indéterminée, la date de fin est remplacée par une date d’échéance. Cette dernière permet à l’une ou l’autre des parties (bailleur ou locataire) de se départir du contrat moyennant une résiliation. À défaut de résilier le bail pour l’échéance, le bail à durée indéterminée est reconduit tacitement de la durée de renouvellement convenue par le contrat.

Préavis de résiliation

Comme mentionné, le bail à durée indéterminée ne prend fin que moyennant une résiliation de la part du bailleur ou du locataire. La résiliation doit respecter un délai permettant soit au bailleur de retrouver un nouveau locataire, soit au locataire de retrouver un autre objet à louer. Ce délai est donc le temps qui doit s’écouler entre la réception de la résiliation et l’échéance du bail. Le droit du bail ne prévoit pas de délais maximaux, mais uniquement des délais minimaux. Le délai minimal est de trois mois pour un bail d’habitation, six mois pour un bail commercial et deux semaines pour une place de parc (qui n’est pas en relation avec un bail d’habitation ni commercial).

Loyer

Le loyer est la rémunération due par le locataire en contrepartie de la location de l’objet. Sans loyer, le bail n’existe pas, car un bail gratuit est un contrat de prêt à usage. On parle de loyer net pour désigner le loyer proprement dit, et de loyer brut pour désigner le loyer net plus les charges. Vous trouverez plus d’informations concernant les charges dans cet autre article.

Garantie de loyer

Afin de protéger le bailleur d’un locataire défaillant, il est d’usage de prévoir une garantie locative. Pour les baux d’habitation, le montant garanti ne peut légalement pas dépasser l’équivalent de trois mois de loyer net. En ce qui concerne les baux commerciaux, il n’y a pas de limite légale, toutefois il est fréquemment prévu une garantie correspondant à six mois de loyer brut.

Locataire

Le locataire est la personne qui signe le contrat de location et qui, de ce fait, est responsable du bail à loyer. Il peut être une personne seule, plusieurs personnes, ou encore une société. Comme pour tout contrat, le locataire doit être majeur et capable de discernement. Il arrive que des bailleurs mettent le bail au nom d’un garant. Ce dernier est une personne tierce qui signe le contrat de bail sans occuper lui-même l’objet loué. Cette pratique est courante lorsque la personne qui veut occuper l’objet ne dispose pas des garanties suffisantes (revenus et/ou capital insuffisants, existence de poursuites ou d’acte de défauts de bien, étranger sans permis de séjour, etc.). Attention, si le contrat est signé par l’occupant et le garant, ce dernier peut être considéré comme un cautionnement dit « déguisé », et par conséquent être jugé nul s’il ne revêt pas la forme authentique (c’est-à-dire signé devant notaire).

Avec Ebail, vous pouvez générer facilement et instantanément votre contrat de bail depuis notre formulaire mais aussi gérer intégralement vos locations depuis notre application. N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions.