Les conseils d’Ebail : les charges du locataire
Quelles sont les charges du locataire et comment les facturer ?
Depuis 1998, la législation fédérale prévoit que les coûts d’utilisation d’énergie soient répercutés, dans la mesure du possible, sur le consommateur. Dans le droit du bail, cela a pour conséquence d’obliger le bailleur à répercuter ce type de frais sur les locataires en plus de leur loyer. Ces frais supplémentaires, qualifiés de charges, s’ajoutent donc au loyer net pour former ce que l’on appelle le loyer brut.
La gestion de ces charges est très réglementée et il n’est pas possible d’y inclure ce que l’on veut. En règle générale, seules les charges suivantes peuvent être prises en compte :
- Toutes les charges relatives à la production de chauffage
- Toutes les charges relatives à la production d’eau chaude
- Taxes déchets et de traitement des eaux-usées
Pour qu’une charge puisse valablement être facturée au locataire, celle-ci doit absolument figurer sur le contrat de bail. Comme mentionné ci-dessus, la catégorie chauffage et eau chaude ne peut contenir que des charges relatives à la production de chauffage et d’eau chaude. A l’inverse, pour la catégorie frais accessoires, il est possible d’y ajouter un grand nombre de charges d’exploitation de l’immeuble pour autant que celles-ci figurent spécifiquement sur le contrat de bail.
Il existe plusieurs méthodes permettant de facturer les charges au locataire. La plus précise est celle avec acompte-décompte car elle offre l’avantage de faire participer le locataire aux charges réelles de l’immeuble et non pas sur la base d’une estimation. Cependant, il s’agit aussi de la plus compliquée car ce système étant régi par des Directives cantonales, des règles bien précises doivent être respectées. Cela va de la prise en considération de la puissance calorifique du combustible utilisé par la chaudière, d’un coefficient en fonction de l’affectation des objets loués et d’une pondération par rapport aux mois d’occupation.
Avec l’application Ebail, le bailleur peut facilement mettre en place un tel système de facturation de charges car tous les calculs ont été automatisés en fonction des locations et des objets enregistrés dans l’application.
Pour une gestion plus simple de la facturation des charges, d’autres méthodes peuvent être adoptées, à savoir :
Charges forfaitaires
Cette manière permet d’encaisser chaque mois les charges du locataire sur la base d’un montant forfaitaire, correspondant approximativement aux frais réels. Ce système a l’avantage d’être simple, car il ne prévoit pas l’établissement d’un décompte annuel. Néanmoins, il peut être désavantageux pour le bailleur si le montant forfaitaire est inférieur aux charges réelles. Cette méthode est la plus couramment utilisée lorsqu’il s’agit d’une gestion d’un appartement et non pas d’un immeuble locatif dans son entier.
Charges incluses
Avec cette méthode, il est défini que les charges sont comprises dans le loyer net. Ce système est très simple à gérer, toutefois il n’offre aucun moyen au bailleur de modifier le loyer si les charges réelles augmentent. De plus, ce système est contraire à la loi sur l’énergie citée en début d’article.
Charges directement acquittées par le locataire
Ce procédé est conseillé pour la location de maisons individuelles et celui-ci prévoit que les charges d’exploitation soient payées directement par le locataire. Cela est plus simple pour le bailleur, mais aussi pour le locataire car ce dernier commande lui-même le combustible dont il a besoin, souscrit lui-même les contrats d’entretien pour les travaux dont il ne veut pas s’occuper, etc. Avec ce système, il est important que le bailleur énumère précisément toutes les charges qui incombent au locataire, dans les clauses du contrat de bail.
